[요약] 그냥 대놓고 알려드릴게요. 집값 오를 지역 '이곳'을 보세요 (도시문헌학자 김시덕)

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도시문헌학자 김시덕과의 대담 요약

1. 진짜 부자들의 거주지와 부동산 특징

• 전통적 부촌: 강남, 송파, 서초는 일반 부촌과 다르게 높은 투자 가치로 월급쟁이들이 선호. 하지만 진짜 부자들은 성북동, 동부이촌동, 한남동 등 고립되고 은닉성이 높은 지역을 선호.
• 부촌의 특징:
  • 자연적 경사가 있어 재난에 안전함.
  • 외부 접근이 어려운 폐쇄성.
  • 대사관이나 초고급 빌라가 밀집.
• 강남의 개발 역사:
  • 강남은 농촌 지역에서 시작되어 언덕 위는 부촌으로, 저지대는 대규모 아파트 단지로 변모.
  • 물난리로 인해 저지대는 주거지로 부적합했던 역사.

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2. 한국 도시 개발의 역사와 문제

• 서울 중심 도시 개발:
  • 강남, 마곡, 은평 뉴타운 등은 농촌에서 시작해 도시화됨.
  • 대규모 개발로 기존 농촌 지역과 역사적 흔적이 사라지는 문제.
  • 도심 재개발과 외곽 신도시 개발이 동시에 이루어지지만 보상 문제로 갈등이 발생.
• 재개발의 문제:
  • 재개발로 인해 세입자와 소유자 간의 불평등 발생.
  • 전통적 마을과 역사적 유산이 소멸되는 현상.

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3. 앞으로 주목할 지역과 투자 팁

• 유망 지역:
  • 서울 외곽: 하남 교산, 신내동, 남양주 왕숙 등.
  • 동해안 지역: 속초, 강릉, 삼척 등 동해선 개발로 접근성 증가.
  • 도시 내 숨은 지역: 구리 갈매, 은평구 전통 마을 등 기존에 알려지지 않았던 지역.
• 투자 팁:
  • 대규모 교통망 확장 지역을 주목.
  • 개발 예정지 인근의 농촌 마을은 미래의 핵심 주거지로 전환될 가능성이 높음.

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4. 지방 소멸과 도시화의 양면성

• 지방 소멸 현상:
  • 인구가 줄어드는 농촌과 도시 간의 격차가 확대.
  • 혁신도시와 산업단지 조성이 주변 소도시의 인구를 흡수.
• 지방 도시의 가능성:
  • 강릉, 원주 등은 교통망 확대로 인해 경제적 부흥 가능.
  • 지역별로 개별적 상황에 따라 차별화된 접근 필요.

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5. 김시덕 박사의 결론

• 살기 좋은 곳의 기준:
  • 사기 좋은 지역과 살기 좋은 지역은 다름.
  • 산사태 위험이 높은 숲세권, 저지대는 피하는 것이 좋음.
• 도시와 농촌의 조화:
  • 기존 마을과 자연환경을 보존하며 도시를 개발하는 것이 이상적.
  • 지나친 대규모 개발보다는 지역의 특성을 고려한 계획 필요.

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추천 독서

• 김시덕의 신간 문헌학자의 현대 한국 답사기: 전국을 답사하며 도시와 농촌의 변화와 한국 부동산의 흐름을 기록한 책.